URUGUAY: Bienvenido a casa - EntornoInteligente

Entornointeligente.com / ENTORNOINTELIGENTE.COM / Caras y Caretas / Según el artículo 45 de la Constitución de la República, “Todo habitante de la República tiene derecho a gozar de vivienda decorosa. La ley propenderá a asegurar la vivienda higiénica y económica, facilitando su adquisición y estimulando la inversión de capitales privados para ese fin”. Sin embargo, casi medio millón de uruguayos no poseen vivienda propia y no está cifrada la cantidad de viviendas indecorosas, de lo cual no se ocupan los jueces de Crimen Organizado.

En el 2002 hacía tiempo que el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) estaba fundido. Así lo dijo entonces el dirigente bancario Juan José Ramos a Caras y Caretas , pero esta revista no quiso incendiar la pradera.

Durante años, blancos y colorados incentivaron la ocupación de terrenos abandonados para crear asentamientos. No obstante, los asentamientos hoy no son sinónimo de barrios pobres o vivienda no decorosa. Al menos, no en su totalidad, porque se obligó a los servicios públicos a llegar hasta allí.

Hacia el fin del gobierno de Jorge Batlle, se juntaron los principales actores vinculados a la vivienda para establecer un programa para presentarle al siguiente gobierno. El trabajo se hizo, pero cuando terminaron se dieron cuenta de que no había forma de financiarlo.

El primer gobierno de Tabaré Vázquez no consideró necesario trabajar a fondo sobre esta problemática, ya que más de la mitad de los uruguayos eran propietarios de su vivienda.

El presidente José Mujica creó el Plan Juntos como buque insignia de su gobierno y ha puesto allí la mayor parte de sus ingresos. Sin embargo, aún no se terminó de entregar todas las viviendas de su primer emprendimiento en el barrio Primero de Mayo.

El decano de la Facultad de Arquitectura, Gustavo Scheps, dijo al diario El País que en el comienzo del Plan Juntos “deseó” otro impacto en el sector más pobre.

Igual, agregó: “Creo que el Plan ha pasado un período muy difícil y ha logrado empezar a producir. Es complejo, toma un problema muy angustiante y trata de hacerlo con un impacto económico mínimo. Inicialmente se apelaba mucho al voluntarismo, y es un tema que en realidad tiene un componente profesional muy alto, que creo que se está afianzando ahora. Ha madurado”.

Cuando Tabaré Vázquez asumió la presidencia, se le ofreció la titularidad del BHU a Julio Villamide, experto en cuestiones inmobiliarias, quien gentilmente agradeció la invitación pero dijo nones. Villamide aportó sus ideas para sanear el BHU y durante el gobierno de Mujica fue uno de los mayores impulsores de la aprobación, en 2008, de la ley 18.795 de vivienda de interés social. Ello permitió quebrar una tendencia en el país. Antes de ella, nueve de cada diez casas se construían en la costa, desde Parque Rodó a Carrasco. A partir de la aplicación de la norma, la construcción pasó a trascender al norte de Avenida Italia y promete profundizarse en 2014, cuando se ponga en marcha la construcción de buena parte de unas seis mil viviendas que se edificarán al amparo de esta ley.

 

Viviendas vacías

El ministro de Vivienda, Francisco Beltrame, negó que existan 250 mil viviendas vacías en el país. Buena parte, según dijo, son viviendas de temporada, por lo que es más exacto hablar de cincuenta mil viviendas vacías en todo el territorio, que, aparentemente, estarían en condiciones de ser habitadas.

Sin embargo, la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam) propuso que se cobre un impuesto a cien mil viviendas vacías en el país.

Según el secretario general de Fucvam, Fernando Zerboni, de acuerdo con los datos aportados por el Censo Nacional 2011 hay en el país 100.000 viviendas vacías, de las cuales 58.000 están en Montevideo. En este escenario, hay más de 37.500 viviendas para alquilar, pero que no se alquilan porque el propietario no tiene interés en hacerlo.

“Asimismo, está durmiendo en el Parlamento la ley Asti, que, tomando la ley de ordenamiento territorial que define lo que es una vivienda abandonada, dice que si está abandonada pasa al fisco y si hay acreedores se remata […]. El remate es inmediato si estamos de acuerdo en que está abandonada, porque se establecen una cantidad de obligaciones respecto al propietario y si eso no se cumple y no tiene acreedores, al fisco”, remarcó el dirigente cooperativo.

Según el diario El País , el Frente Amplio no logra acuerdo sobre las casas vacías y afirma que en Montevideo su número trepó a 57.759 con el censo, mientras que en la Ciudad Vieja son el veinte por ciento del total. El matutino agrega declaraciones del edil frenteamplista Pablo González, de la Lista 711, liderada por Raúl Sendic: “Hoy contamos con los datos preliminares del nuevo censo que confirman que aquello que estábamos planteando como una situación a resolver, lejos de revertirse, se ha profundizado. El 11,24 por ciento de las casas de Montevideo están vacías, son 57.759 viviendas (los últimos datos hablaban de unas 55.000). Y un punto no menor es que según el Instituto Nacional de Estadística, en Montevideo existen 16.014 hogares más que viviendas ocupadas”.

La cátedra de Sociología Urbana de la Facultad de Arquitectura identificó la existencia de 133 hectáreas de suelo vacante en 26 barrios “intermedios”, como Cordón, Aguada, Goes, La Comercial, Brazo Oriental, Arroyo Seco, Bella Vista y Capurro, entre otros.

Esto indica que se podrían reubicar unas 32.500 personas en zonas con todos los servicios y equipamientos urbanos, situación que evitaría, además, que la ciudad continúe expandiéndose horizontalmente, con la inversión que eso conlleva por el acondicionamiento de nuevos terrenos.

Hogares y viviendas

Según el Censo de 2011, en Uruguay hay 1:133.256 hogares particulares. De ellos, 661.709 están integrados por propietarios (algo más de 58 por ciento), 235.112 son inquilinos o arrendatarios (casi 21 por ciento), 206.390 usufructuarios u ocupantes (más de 18 por ciento) y 30.045 cooperativistas de vivienda (algo más de 2,7 por ciento). Es decir que hay 441.502 familias que no disponen de vivienda propia (39 por ciento).

El ministro de Vivienda, Francisco Beltrame, cifró en cincuenta mil las viviendas vacías en todo el país y encargó a una unidad de análisis que determine dónde están localizadas.

Si esas cincuenta mil viviendas fueran liberadas y vendidas, tendríamos un déficit de 391.302 viviendas para inquilinos o arrendatarios y usufructuarios u ocupantes. Pero la mayoría de las viviendas vacías son hábitat secundario de muchas familias.

La proporción de hogares que acceden a la vivienda propia es relativamente baja, según un reciente informe de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Por ejemplo, el mismo informe indica que unos 113.500 hogares del país son jóvenes y su tenencia en propiedad es baja. Sólo el once por ciento de los jóvenes del país (61.700) cumplirían los requisitos para solicitar un crédito hipotecario.

A pesar del proyecto gubernamental, aún no concretado, de subsidiar a jóvenes de entre 18 y 29 años con 30 por ciento de lo ahorrado para vivienda, no serían muchos los que podrían acceder a la vivienda, El plan al que hizo referencia el ministro Fernando Lorenzo parece poco realizable para la mayoría de los jóvenes, que optan, por eso, por permanecer hasta edades avanzadas viviendo con sus padres.

Precios y costos

En el período 2000 a 2012 se necesitaban, en promedio, 48 meses de ingreso para comprar una vivienda en propiedad horizontal de 69 metros cuadrados en Montevideo – básicamente, de un dormitorio – .

De todas maneras es más caro alquilar que comprar vivienda.

En los últimos años hubo un aumento en la proporción de hogares integrados por inquilinos. Además estos destinan mayor proporción de su ingreso al gasto en vivienda (18 por ciento del ingreso del hogar) que los hogares que compraron su vivienda y están pagando una cuota (diez por ciento del ingreso del hogar).

Las regulaciones que tiene el Mvotma sobre los alquileres son pequeñas o más bien nulas. Es el mercado el que los regula.

Desde que entró en funcionamiento la ley de acceso a la vivienda de interés social (octubre de 2011), Montevideo ha sufrido un impacto positivo en materia de construcción en zonas donde hacía décadas que no se construía. Esto permitió, además de incentivar la zona en sí misma, bajar el ritmo de construcción en la franja costera, señaló el titular del Mvotma al mensuario Del Constructor .

Beltrame se refirió además a varios programas que viene desarrollando la cartera de Estado, como el Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario y las políticas de subsidios de cuotas que alcanzan, según la situación del núcleo familiar, hasta el cincuenta por ciento de la misma.

El programa Más Oportunidades ha tenido una respuesta interesante e importante desde el punto de vista de los inversores. Al día de hoy, en la Oficina del Inversor se han presentado 206 proyectos por un total de 6.297 viviendas, de los que hay 158 ya promovidos. De ellos, una buena cantidad ya está en obra. Los que no están promovidos son un conjunto menor de los proyectos que ya deberían haberse iniciado. “La respuesta ha sido muy importante y, más allá de los números, si uno transita la ciudad va a ir encontrando la importancia y el impacto que esta ley va teniendo. No sólo desde el punto de vista de la construcción, sino dónde es que se está construyendo. Y el dónde se está construyendo, en algunos lugares es estupendamente buena la respuesta cuando uno piensa en Montevideo y va viendo en la ciudad cómo hay zonas y espacios que no estaban siendo considerados y hoy se da la oportunidad de negocios en áreas bien servidas, con todos los servicios y el equipamiento social, corriéndonos de lo que era el sector apetecible de la costa y generando nuevas oportunidades”, dijo Beltrame.

“Hay barrios como el Cordón, Ciudad Vieja, Palermo, donde se está viendo un impacto que era al que aspirábamos. En otros lugares no hemos tenido tanta suerte. El fenómeno de la ley ha tenido respuestas distintas en el territorio nacional con una oferta muy interesante para Montevideo y Maldonado, con menor intensidad en otras localidades, pero que igual, poco a poco, se viene afirmando con emprendimientos en departamentos como Salto, Paysandú y Cerro Largo, o en ciudades como Las Piedras. Hay que tener en cuenta que estamos con un instrumento que no lleva dos años de aprobado”, agregó el ministro de Vivienda.

La ley de vivienda de interés social planteaba a priori dos desafíos: que fuera atractiva para captar el interés de inversores privados, y comenzar a construir en zonas que no fueran la franja costera.

El ministro Beltrame reconoce que la vivienda de interés social es solución para ciertos sectores de población – según él, los que tienen ingresos medios y medios bajos – . Pero aún no hay solución para los más pobres.

Exclusivamente con los recursos que tiene o de que puede disponer el Estado para construir viviendas, es impensable solucionar los problemas que se presentan.

El Ministerio de Vivienda generó, con la Agencia Nacional de Vivienda, un instrumento a través de la propia agencia – contando con el trabajo y el asesoramiento de la Cooperación Nacional para el Desarrollo y en alianza con diversos bancos, públicos y privados – que es el Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario. Este fondo permite la incorporación de nuevos ciudadanos que tienen restricciones para constituir el ahorro, puesto que permite acceder a un crédito con el diez por ciento del ahorro, en lugar del treinta por ciento requerido antes. Así, el tiempo se reduce a la tercera parte para ahorrar los montos necesarios. Varios bancos han convenido y han aceptado el tema no sólo como respuesta a la ley de vivienda de interés social, sino también para la compra de vivienda usada, con lo cual se dinamiza otra parte del mercado.

El Ministerio de Vivienda ha creado otros instrumentos para atender situaciones de segmentos con menor capacidad de ahorro, como la política de subsidio a la cuota. Esta política la viene aplicando el Mvotma desde el año 2008, para lo que era producción propia licitada a distintas empresas y otros programas. Esto permite que el ministerio asuma cuota-parte de la cuota de amortización, que no puede llegar a ser más del cincuenta por ciento de lo que paga la familia. Esto permite en primer lugar el acceso a la vivienda. En segundo lugar, este subsidio es revisable y, por lo tanto, si mejora o empeora la situación de la familia tiene posibilidad de mantenerse en el tiempo o no. Este no es un detalle menor, ya que es uno de los problemas serios que ha tenido el país: no sólo el acceso a la vivienda, sino la permanencia en ella. Este instrumento también ha planteado a los inversores una ampliación del mercado. El Mvotma pretende que no se eleven los costos, y por tanto también se le pone un tope, un techo, al precio de comercialización de las unidades.

Los inversores se han interesado sobre todo en Salto, Montevideo y Maldonado. También, al ser instrumentos y presencias nuevas en el territorio, lo que hace falta es el conocimiento, la visualización del producto, como elemento que apoye estos desarrollos.

Informe del mercado inmobiliario

La Agencia Nacionalde Vivienda (ANV) dio a conocer en su último informe sobre el mercado inmobiliario en Uruguay que la zona central del departamento de Montevideo aumentó su participación en metros cuadrados construidos, pasando del 23 por ciento en 2011 a 53 por ciento en 2012, en tanto la costa descendió del 69 por ciento a 43 por ciento.

Una modificación trascendente fue el otorgamiento de permisos de construcción correspondientes al año 2012. La distribución de los metros cuadrados concedidos refleja mayor dinámica en barrios centrales del departamento de Montevideo, restando participación a la costa.

“En este cambio tuvo especial importancia la Ley 18.795 de acceso a la vivienda de interés social, ya que, de la totalidad de metros cuadrados otorgados, el 17 por ciento corresponden a proyectos amparados en esta ley”, dice el informe.

Sin embargo, en el año 2012 el sector de los préstamos hipotecarios tuvo una leve caída, ya que la cantidad de préstamos disminuyó 5,6 por ciento y el monto otorgado disminuyó 3,2 por ciento.

En el informe de la ANV se señala que “2012 ha sido un año de expansión económica para Uruguay. Es así que el PIB en 2012 ha aumentado 3,9 por ciento con respecto a 2011. La construcción también ha tenido mucha actividad, sobre todo de la mano de grandes obras de infraestructura”.

Más adelante agrega que “el mercado inmobiliario, y particularmente el de la vivienda, no fue ajeno a esta expansión, pero ha experimentado algunos cambios específicos, que responden a una dinámica interna”.

En relación a la construcción, los costos mantienen su evolución, tanto en términos reales como corrientes, según se indica en el documento.

El aumento de los costos de construcción en términos reales fue de 5,8 por ciento entre marzo de 2012 y marzo de 2013. Sin embargo, el índice del costo de la construcción duplica al Índice de Precios al Consumo (IPC) y la incidencia mayor no está en los salarios, sino en los materiales.

En cuanto a la tasa de interés, cabe destacar que se ha mantenido en el entorno de seis por ciento, tasa efectiva anual en Unidades Indexadas (TEA en UI), en estos últimos años.

El precio promedio de compraventas de vivienda para el periodo enero-octubre 2012 fue de UI/m² 13.082 para viviendas en propiedad horizontal ubicadas en Montevideo.

Si se analiza según zonas de Montevideo, la costa Este es la que presenta los valores promedio más altos, siendo de UI/m² 17.448; la zona céntrica (Cordón, Centro, Barrio Sur y Palermo) tiene un precio promedio de UI/m² 11.206, mientras que la zona del centro geográfico (por ejemplo Aguada, Goes, Prado, Unión, entre otros) de la capital tiene un precio promedio de UI/m² 9.053.

En cuanto al dinamismo, debe destacarse que la cantidad de compraventas de vivienda ha disminuido en el período analizado.

Según datos del censo 2011, el 21 por ciento de las familias reside en viviendas alquiladas, siendo este fenómeno más acentuado en Montevideo, donde los inquilinos representan el 27 por ciento de los hogares. En cuanto a la evolución del precio de los alquileres, mantiene una tendencia de aumento por encima del nivel general de precios, y con variaciones similares al aumento de los salarios.

Así, en 2012 los alquileres aumentaron 14,8 por ciento, mientras que la inflación fue de 7,5 por ciento.

*Publicado el viernes 25 de octubre en Caras y Caretas

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