A definição de solo criado + - EntornoInteligente

Entornointeligente.com / 14/07/2018 – Jornal do Brasil. / A revolução industrial proporcionou alterações nas relações sociais, políticas e econÃ’micas, contribuindo, assim, para a construção do arcabouço do capitalismo do século 19. 

A produção agrária, atividade econÃ’mica principal, à época, foi dando lugar aos aglomerados industriais, fazendo com que as pessoas abandonassem o campo em direção às cidades, que passaram a oferecer mais oportunidades de trabalho. 

Novos negócios se instalaram nas cidades e a acumulação de capital diversificou seus investimentos, entre eles a propriedade privada urbana, que passou a ser comercializada, não mais entendida apenas como um bem de raiz.

A propriedade é, então, compreendida como um bem de valor absoluto para uso, gozo e disposição de seu proprietário. O direito de propriedade, nesses termos, com algumas alterações, foi praticado no Brasil em boa parte do século passado. 

A Constituição de 1988 incorporou, definitivamente, na sua formulação, a garantia do direito de propriedade condicionada à sua destinação e consagrou, no texto constitucional promulgado, a função social da propriedade. A propriedade passa a assumir um caráter de interesse coletivo. 

As cidades como construção de todos, nesse novo quadro constitucional, vão enfrentar setores do poder econÃ’mico imobiliário, estimulador da especulação de terras urbanas, por força de políticas tributárias e legislações coercitivas.

O mercado imobiliário, que sempre obteve benefícios sobre o solo urbano, passou a sofrer restrições em relação ao seu uso, pois, apesar de o terreno constituir propriedade privada, o seu espaço aéreo é um patrimÃ’nio coletivo. Isto é, se é permitido ao proprietário construir no seu lote, o mesmo não pode ocorrer na sua projeção aérea. Esse é um conceito urbanístico transformador do entendimento do direito de construir. 

A partir da segunda metade do século passado, a legislação francesa estabeleceu, para grandes cidades, que o construtor, ao verticalizar sua edificação com área construída superior à projeção de seu terreno, obrigatoriamente tem de indenizar a coletividade pela invasão de um espaço que não lhe pertence. 

É evidente que esse aumento na altura das construções deve guardar respeito à legislação determinada pelos órgãos competentes para a área. E mais, se não houver infraestrutura adequada que suporte a sobrecarga pelo uso da edificação, o incorporador deve ainda indenizar a municipalidade por esses custos adicionais. Stricto sensu, é isso que se chama solo criado.

No Brasil, a depender do zoneamento onde se encontra o imóvel, admite-se um certo gabarito e uma área máxima construída. Se o proprietário desejar aumentar mais essa área, poderá, em alguns casos, adquirir do município a autorização de construir – outorga onerosa do direito de construir – desde que o aumento da construção não prejudique a infraestrutura urbana. 

Na verdade, em nossas cidades, diferentemente da França, o construtor se apropria, já na partida do empreendimento, do espaço aéreo permitido pelo gabarito, que de fato não lhe pertenceria. São resquícios ainda prevalecentes do direito absoluto sobre a propriedade. 

Aos poucos, as pessoas vão ganhando consciência do seu papel na cidade e confrontando essas noções de propriedade cristalizadas por gerações. Comportamentos afirmativos do direito coletivo sobre o solo urbano levam a legislação a evoluir, reformam posições e demolem conceitos superados pelo próprio processo social.

O papel do urbanista, em conjunto com aqueles que também pensam a urbe, é ajudar a iluminar o caminho do entendimento e das soluções das questões da cidade, dando verossimilhança técnica ao enredo urbano que se faz e se desfaz a cada momento histórico e que representa a vitalidade de uma das maiores criações humanas. 

* Arquiteto e urbanista

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